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单许昌:房价不撞死南墙不会回头的  

2010-11-24 09:17:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:单许昌:不惟上,不惟下,直在中间;不取宠,不盲动,行山填愿海。

网址:http://blog.ifeng.com/article/8815576.html

2010-11-04 07:56:05

浏览 6114 次 | 评论 2 条

房价不撞死南墙不会回头的

一日,几个朋友在地铁上谈及房价,一个朋友说,“房价要跌一半了”。没想到,一个旁边的四十来岁的汉子,居然接腔说,“你脑子有毛病啊,精神不正常,你小子是不是想买房子想疯了吧”。

我那朋友都气晕了,正待争辩,我赶紧将话题岔开。下了地铁后,我那朋友说,你研究了那么多年房地产市场,房价为什么只能涨不能跌?房价还是价格吗,是价格就有涨有跌,现在的房价只能涨不能跌吗,预期房价大跌都成了精神病了吗?

这一连串的反问,的确反映了当前房价的高热不退,踏空的人没有机会等到回调的痛苦。事实上,房价取决于无房者的能力和预期,也取决于供房者的能力和预期。预期一旦形成,就会形成惯性,不到这种预期的能耗耗尽,不撞到南墙是不会回头的。日本和美国的房价都是这样的,不撞到南墙,这种预期不会任何改变,不管你采取什么措施来压制,都是没用的。

房地产的金融属性,实际上与中国各大产业和社会财富捆绑在一块的。现在房地产市场很危险,属于一着不慎满盘皆输的那个关键棋子。不仅仅是中国,最近美国的房地产市场有可能二次破裂。因成功预言次贷危机而声誉鹊起并被冠以“末日博士”头衔的纽约大学经济学教授努里尔-鲁比尼星期二在南非开普敦出席一个会议时发表讲话说,如果美国房价再次出现下跌,因抵押贷款违约而带来的冲击将使世界经济遭受一场空前的灾难,因为在极度宽松的货币政策环境下全球房价已经被高高托起,美国房价下跌将会在全球范围内引发连锁反应,房地产抵押贷款违约将如滚雪球般激增。他说,这场金融风暴带来的危害和冲击将远远超过次贷危机。

而且,他认为,目前美国、日本和欧洲央行都在推行接近于零的超低利率政策,这种极不负责任的做法将会在全球范围内酝酿一场更大规模的危机。他说,一个危险的信号是通货膨胀已经成为一个全球性问题,资产价格泡沫膨胀几乎蔓延到所有工业国家和新兴市场国家。一旦物价上涨失去控制,许多国家中央银行将会被迫加息。这种加息将会连续多次进行,最终会刺破房地产泡沫。

我们可以明显的看出,末日博士的逻辑是,连续的加息是最终刺破房价泡沫的麦芒。也就是说,加息实际上是助长器,使得房价像筑大堤一样,直到资金成本高的受不了,就溃堤了。这种做法实际上就是“欲擒故纵”的手段,为了擒拿他故意放纵他让他干尽坏事,最后一举消灭。这种做法的危害非常大,与其如此,为什么不提早解决其隐患呢?现在很多境外学者主张刺破泡沫,中国人又不是傻蛋,为什么要自己砸自己,就算是解决房价问题,也不能搞成经济震荡,通过各种切断投机和增加供应来改变预期的房市,解决房地产问题。你硬着头皮搞不正是中了这这帮人的奸计了吗?

从来没有只涨不跌的商品,就算是投资品也好,金融产品也好,从来都没有只涨不跌的。只不过,所处的周期不一致,短期内看不到变化。其实,像房地产市场,现在是处于上升通道,但是,一旦进入下降通道之后,ABC三浪大调整也会很凶狠。

只要投资收益率还高于贷款利率,房市投机和投资还会持续,堵都堵不住。很多人或许说,那我把贷款利率提得高高的,让你无利可图。问题是,这会让银行获得更多的利差,中国存贷利差已经够大的了,你还继续让他们获利,金融集团们当然很高兴了,但是,这对中国的投资和消费来说,无疑是一场灾难。再说,贷款利率提高,价差会补上利差的损失,否者,大量的地方政府能够贷款的抵押物土地,不就大幅度缩水,地方债务还不裸奔吗?

一方面地方财政受损,另一方面地方债务危机出现,这可不是一个好苗头。因此,如果现行的政策,真实的是想降房价,我们希望,政府要做好对冲的准备,否者,我们储蓄存款的安全,就得不到保障,地方的发展与规划,可能都成为一纸空文。从城镇化的大规模的推进来看,似乎没有要彻底整治房地产的味道,因为很明显,城镇化的主力推手在地方政府,城镇化的发展资金和抵押贷款是要靠日益增殖的土地来实现的,一旦这种增殖逆转,城镇化还能推动吗?就像当年的海南,土地增殖变成负的,多少年来海南都难以真正的崛起。因此,这就牵扯着一个核心问题,当前我们到底想要什么?

想要高房价?想要高通胀?两个你都不想要,就当前的情况来说(注意,我这里是有条件的),那是不可能的。高房价会吸纳一部分热钱从而降低通胀压力,同样,高通胀也会吸纳热钱降低房价的压力。但是,千万不要搞成高通胀和高房价并存在,那真是资产和产业一起过剩,实在就不那么妙了。

有媒体报道,中国的房地产企业囤积土地达12亿平方米,这些土地足够1.2亿人居住。这个数字我不太相信,但闲置土地肯定是有的,很多“蜗牛战略”的开发商,就是靠土地升值赚钱的。地皮升值的预期,是炒地皮的主们敢于囤地的根源,能够囤地的,当然不是一般人。就像炒房一样,我想炒房也炒不成,这需要能力强悍,否者,你就算看准了趋势,也是干瞪眼。房价上涨预期,已经形成了一股强悍的力量,从买者到卖者,从土地供应者到最末端的炒房租者,大家的这种预期不到南墙不死心,这种惯性,像滚雪球一样越滚越大,直到不堪重负。

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